La garantía es uno de los puntos que más fricción genera en el mercado de alquileres en Argentina. Los propietarios la exigen para cubrirse ante un posible incumplimiento; los inquilinos, en muchos casos, no tienen acceso fácil a las opciones tradicionales. El resultado es que muchos alquileres que podrían cerrarse rápido se traban por este punto.
Acá explicamos todas las alternativas disponibles, qué cubre cada una y cuál conviene según el perfil del inquilino y el propietario.
La garantía propietaria
Es la garantía más tradicional en Argentina. El garante ofrece un inmueble de su propiedad como respaldo de las obligaciones del inquilino. Si el inquilino no paga, el propietario puede ejecutar la garantía sobre el bien del garante.
Ventajas: es la que más confianza genera en los propietarios porque el respaldo es un bien tangible y de valor real.
Desventajas: cada vez más difícil de conseguir. Muchas personas no tienen familiares o conocidos propietarios dispuestos a comprometer su inmueble. El proceso de ejecución judicial es largo.
Variante CABA: en la Ciudad de Buenos Aires se requiere que la garantía propietaria sea de un inmueble ubicado en CABA o en la primera corona del GBA, lo que limita aún más la disponibilidad.
El seguro de caución
El seguro de caución es una póliza emitida por una aseguradora que respalda el pago de alquileres y expensas en caso de incumplimiento del inquilino. Si el inquilino no paga, la aseguradora cubre el monto al propietario y luego se lo reclama al inquilino.
Ventajas: el inquilino solo necesita ser aprobado por la aseguradora (sin necesitar un garante propietario), el proceso de cobro para el propietario es más rápido que la vía judicial, y el costo lo puede pagar el inquilino o repartirse.
Desventajas: tiene un costo mensual o anual (generalmente entre el 3% y el 5% del alquiler anual), y no todas las aseguradoras aprueban a todos los inquilinos.
Tendencia: el seguro de caución es hoy la alternativa más demandada por los inquilinos que no tienen garantía propietaria. La oferta de aseguradoras que operan en este segmento creció significativamente en los últimos años.
La fianza bancaria
La fianza bancaria es un instrumento emitido por un banco que garantiza el cumplimiento de las obligaciones del inquilino frente al propietario. Es menos común que las anteriores porque requiere que el inquilino tenga una relación bancaria sólida y capacidad de inmovilizar fondos como contragarantía.
Ventajas: el banco asume el compromiso, lo que da mucha seguridad al propietario.
Desventajas: poco accesible para inquilinos sin historial bancario sólido. Más burocrática que otras alternativas.
El depósito en garantía
Es el depósito de una suma de dinero al inicio del contrato, que el propietario retiene como respaldo durante el período de locación y devuelve (ajustado) al final. La Ley 27.551 estableció que el depósito no puede superar el equivalente a un mes de alquiler.
Ventajas: simple de instrumentar, no requiere terceros.
Desventajas: cubre solo una parte pequeña del riesgo. No es suficiente por sí solo como garantía ante un incumplimiento prolongado.
El aval de SGR (Sociedad de Garantía Recíproca)
Las SGR son entidades que pueden emitir avales para inquilinos que califican como PYME o que tienen un perfil determinado. Es una opción menos conocida pero disponible para ciertos perfiles de inquilinos.
El mes de adelanto
No es una garantía en sentido estricto, sino un pago adelantado del último mes de alquiler al inicio del contrato. Cubre solo parcialmente el riesgo del propietario y, según la ley vigente, no puede pedirse junto con más de un mes de depósito.
¿Cuál conviene según el caso?
| Situación | Garantía recomendada |
|---|---|
| Inquilino con familiar propietario en CABA/GBA | Garantía propietaria |
| Inquilino sin propietario disponible, ingresos estables | Seguro de caución |
| Inquilino con vínculo bancario sólido | Fianza bancaria |
| Propietario que quiere múltiple respaldo | Combinación: seguro de caución + depósito |
| País en el interior (lejos de CABA) | Garantía propietaria local o seguro de caución |
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Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir más de un tipo de garantía al mismo inquilino?
Sí, las partes pueden acordar más de una garantía. Por ejemplo, seguro de caución más depósito. Lo importante es que quede especificado en el contrato.
¿El propietario puede rechazar el seguro de caución?
Desde la Ley 27.551, el propietario no puede rechazar el seguro de caución como garantía válida en contratos de vivienda. En contratos comerciales, hay más margen de negociación.
¿El seguro de caución cubre las expensas impagas?
Depende de la póliza. Algunas cubren solo el alquiler y otras incluyen también las expensas. Hay que verificar las coberturas específicas antes de contratar.
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