Para los administradores de consorcios, el pago de cargas sociales del encargado de edificio es una obligación mensual que no admite demoras. Un vencimiento mal manejado genera intereses, puede derivar en multas y — en casos extremos — en problemas legales para el consorcio como empleador.
Esta guía explica qué cargas sociales corresponden a un encargado de edificio, cuándo vencen en 2026 y cómo gestionar el proceso eficientemente.
Qué son las cargas sociales de un encargado de edificio
Las cargas sociales son los aportes y contribuciones que el empleador (el consorcio) y el empleado (el encargado) hacen mensualmente a los distintos organismos de la seguridad social. En el caso de los encargados de edificios, las cargas siguen las tablas del convenio colectivo de trabajo del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal) y el FATERYH (Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal).
Los organismos que reciben cargas sociales de los consorcios son:
- ARCA (ex-AFIP): jubilación (ANSES), obra social (OSECAC), ART, seguro de vida
- SUTERH: cuota sindical, fondo de desempleo, fondo de capacitación
- FATERYH: contribuciones federales a la federación
Formulario 931: qué es y cuándo presentarlo
El Formulario 931 es la declaración jurada mensual que el empleador (el consorcio a través del administrador) presenta ante ARCA para liquidar los aportes y contribuciones de sus empleados. Es obligatorio para todos los consorcios con personal en relación de dependencia.
Fechas de vencimiento del F931 en 2026:
Las fechas exactas dependen del CUIT del consorcio (el sistema de ARCA distribuye los vencimientos entre distintos días para evitar colapso del sistema). El patrón general es el siguiente:
| Período liquidado | Vencimiento aproximado |
|---|---|
| Enero 2026 | 10 al 13 de febrero 2026 |
| Febrero 2026 | 10 al 13 de marzo 2026 |
| Marzo 2026 | 10 al 13 de abril 2026 |
| Abril 2026 | 10 al 13 de mayo 2026 |
| Mayo 2026 | 10 al 13 de junio 2026 |
| Junio 2026 | 10 al 13 de julio 2026 |
| Julio 2026 | 10 al 13 de agosto 2026 |
| Agosto 2026 | 10 al 13 de septiembre 2026 |
| Septiembre 2026 | 10 al 13 de octubre 2026 |
| Octubre 2026 | 10 al 13 de noviembre 2026 |
| Noviembre 2026 | 10 al 13 de diciembre 2026 |
| Diciembre 2026 (SAC) | 10 al 13 de enero 2027 |
Importante: el día exacto de vencimiento dentro de la semana depende del último dígito del CUIT del consorcio. Verificá en ARCA la fecha exacta para cada consorcio que administrás.
SUTERH y FATERYH: cuándo vencen
Además del F931 de ARCA, los consorcios deben pagar mensualmente las contribuciones a SUTERH y FATERYH. Estas organizaciones tienen sus propios vencimientos:
SUTERH: el pago de la cuota sindical y las contribuciones al fondo de desempleo vence generalmente el día 15 del mes siguiente al período liquidado. En meses con el 15 en fin de semana o feriado, se corre al día hábil siguiente.
FATERYH: las contribuciones federales vencen con el mismo calendario que SUTERH — día 15 del mes siguiente.
Seguro de vida obligatorio (OSECAC): se incluye en el F931 de ARCA y vence con el mismo calendario.
SAC (aguinaldo): fechas clave
El SAC (Sueldo Anual Complementario) se paga dos veces por año:
- Primera cuota: hasta el 30 de junio
- Segunda cuota: hasta el 31 de diciembre
Las cargas sociales del SAC también se declaran en el F931, pero con un plazo especial. La presentación del F931 del período especial SAC vence generalmente en enero del año siguiente para la segunda cuota.
Vacaciones: impacto en las cargas sociales
Las vacaciones del encargado generan una carga de cargas sociales adicional en el mes en que se toman. El monto de las vacaciones se declara en el F931 del período en que el trabajador las gozó y se paga con el mismo vencimiento.
La duración de las vacaciones depende de la antigüedad:
- Hasta 5 años de antigüedad: 14 días corridos
- De 5 a 10 años: 21 días corridos
- De 10 a 20 años: 28 días corridos
- Más de 20 años: 35 días corridos
Cómo SimpleProp gestiona las cargas sociales
El módulo de sueldos de SimpleProp está diseñado específicamente para los consorcios de propiedad horizontal e incluye:
Liquidación automática del sueldo: calcula el básico, las horas extra, el adicional por antigüedad y cualquier otro concepto según las tablas SUTERH vigentes. Las tablas se actualizan automáticamente cuando hay nuevos acuerdos salariales.
Generación del F931: SimpleProp genera el archivo de importación para presentar el F931 ante ARCA sin necesidad de cargar los datos manualmente en el sistema del organismo.
Cálculo del SAC: en junio y diciembre, el sistema calcula automáticamente el monto del SAC de cada encargado y lo incluye en la liquidación del período.
Recibos de sueldo digitales: genera el recibo en formato digital con todos los conceptos discriminados. El encargado puede recibirlo por email o firmarlo electrónicamente.
Alertas de vencimiento: el sistema te avisa antes de cada vencimiento del F931, SUTERH y FATERYH para que ninguna fecha se pase.
Si administrás más de un consorcio, SimpleProp consolida todos los vencimientos en una sola agenda — sin necesidad de llevar un Excel por edificio.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si presento el F931 fuera de término? ARCA aplica intereses resarcitorios y puede agregar multas. Los intereses se calculan desde el día siguiente al vencimiento hasta la fecha de efectivo pago. En casos de incumplimiento reiterado puede sumarse una sanción adicional.
¿Qué pasa si el encargado es part-time o trabaja menos de 8 horas diarias? El convenio SUTERH distingue entre encargado permanente con vivienda, encargado permanente sin vivienda y encargado no permanente. Cada categoría tiene una escala salarial distinta. El F931 se presenta igual en todos los casos.
¿El consorcio puede contratar una empresa de limpieza en lugar de un encargado? Sí. En ese caso no hay relación de dependencia con la empresa de limpieza y el consorcio no presenta F931 por ese concepto. La empresa de limpieza emite factura al consorcio como cualquier proveedor.
¿Dónde se consultan los vencimientos exactos? Los vencimientos exactos del F931 se pueden consultar en el calendario de la web de ARCA (arca.gob.ar) filtrando por tipo de contribuyente. Para SUTERH y FATERYH, en sus respectivos sitios web o a través del sistema de liquidación del administrador.
¿Qué es el Libro de Sueldos Digital? Es el registro digital obligatorio que reemplazó al libro de sueldos físico. Se genera a través del sistema de ARCA y debe estar firmado y presentado para cada período. SimpleProp genera el archivo compatible con el sistema de ARCA.
¿Tenés dudas sobre las cargas sociales de tu consorcio? Dejá tu pregunta en los comentarios.
