Cuando un inquilino necesita dejar el alquiler antes de que venza el contrato, surgen preguntas que en muchos casos no tienen una respuesta clara: ¿puedo hacerlo? ¿cuánto tengo que pagar? ¿cuánto tiempo antes tengo que avisar?
La ley argentina regula esta situación. Acá la explicamos.
¿Cuándo puede el inquilino rescindir el contrato?
El inquilino tiene derecho a rescindir anticipadamente el contrato de locación de vivienda en cualquier momento, pero con ciertas condiciones:
A partir de los 6 meses de iniciado el contrato. Antes de los 6 meses, la rescisión anticipada no está contemplada legalmente de la misma manera y puede dar lugar a reclamaciones del propietario por todo el período no cumplido.
Con notificación de al menos 3 meses de anticipación. El inquilino debe notificar al propietario (de forma fehaciente — carta documento o telegrama) con un mínimo de 3 meses de anticipación a la fecha en que quiere entregar el inmueble.
Este derecho está regulado por el artículo 1221 del Código Civil y Comercial.
¿Cuánto tiene que pagar el inquilino por rescindir antes de tiempo?
La indemnización depende del momento del contrato en que ocurre la rescisión:
Si rescinde dentro del primer año del contrato: la indemnización equivale a un mes y medio de alquiler (1,5 meses), calculado sobre el valor vigente al momento de la rescisión.
Si rescinde después del primer año: la indemnización equivale a un mes de alquiler, calculado sobre el valor vigente al momento de la rescisión.
Si el aviso de 3 meses se cumple completo y sin saltearse ningún mes: en algunos casos se interpreta que el cumplimiento del plazo de preaviso exime del pago de la indemnización, o la reduce. Esto depende de cómo esté redactado el contrato y de la interpretación de cada caso.
| Momento de la rescisión | Preaviso requerido | Indemnización |
|---|---|---|
| Antes de los 6 meses | — | No está legalmente prevista la rescisión anticipada |
| Entre los 6 meses y el primer año | 3 meses | 1,5 meses de alquiler actualizado |
| Después del primer año | 3 meses | 1 mes de alquiler actualizado |
¿Cómo se notifica la rescisión?
La notificación debe ser fehaciente, es decir, con constancia de que fue enviada y recibida. Las formas válidas son:
- Telegrama colacionado: el más usado, económico y con registro oficial
- Carta documento: similar al telegrama, emitida por el correo oficial
- Acta notarial: más formal y costosa, pero de máxima validez
Un mensaje de WhatsApp o un email, aunque queden registrados, no son medios fehacientes en sentido legal. Si el inquilino notifica solo por esa vía y el propietario luego niega haberlo recibido, puede generarse un conflicto sobre si el preaviso fue válido.
¿Qué pasa con el depósito de garantía?
Al rescindirse el contrato, el propietario debe devolver el depósito de garantía, ajustado por el índice pactado en el contrato o por el índice correspondiente si no se especificó. De ese depósito puede descontar:
- Deudas de alquiler o expensas pendientes
- La indemnización por rescisión anticipada, si el inquilino no la pagó por separado
- Daños en el inmueble que superen el desgaste normal de uso, debidamente acreditados
El plazo para devolver el depósito no está establecido expresamente en la ley para todos los casos, pero la práctica habitual es hacerlo una vez que el inmueble fue inspeccionado y no hay deudas pendientes.
¿Puede el propietario rescindir anticipadamente?
En contratos habitacionales, el propietario tiene opciones muy limitadas para rescindir antes del vencimiento. La regla general es que el inquilino tiene derecho a permanecer durante todo el plazo pactado.
Las excepciones más relevantes son:
- Necesidad propia o de familia directa: el propietario puede recuperar el inmueble si lo necesita para uso propio o de un familiar directo en primer grado, pero debe notificar con al menos 3 meses de anticipación y puede tener que indemnizar al inquilino.
- Falta grave del inquilino: incumplimientos graves (daños al inmueble, subarrendamiento no autorizado, uso diferente al pactado) pueden dar lugar a la rescisión por parte del propietario con intervención judicial.
Cómo gestionar rescisiones con SimpleProp
En SimpleProp podés registrar la fecha de notificación de rescisión de cada contrato, calcular automáticamente el período de preaviso y la indemnización correspondiente, y gestionar la devolución del depósito con el ajuste que corresponda. Toda esa información queda en el historial del contrato.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino puede rescindir sin pagar indemnización si se muda por razones laborales?
La ley no contempla excepciones a la indemnización por causa laboral u otras circunstancias personales del inquilino. La rescisión tiene un costo independientemente del motivo.
¿Si el propietario no cumple con las reparaciones, el inquilino puede rescindir sin pagar?
Si el propietario incumple obligaciones esenciales (por ejemplo, no realiza reparaciones urgentes que hacen al inmueble inhabitable), el inquilino puede alegar incumplimiento y rescindir con menor costo. Esto requiere asesoramiento legal.
¿El propietario puede cobrar la indemnización del depósito directamente?
Sí, siempre que haya comunicado claramente al inquilino cuánto descuenta y por qué concepto. Descontar del depósito sin dar información puede generar conflictos.
¿Querés llevar el registro de vencimientos y rescisiones de tus contratos de forma ordenada? Empezá gratis con SimpleProp.
