Una de las consultas más frecuentes en la gestión de alquileres es también una de las más simples de responder cuando se conoce bien la ley: ¿quién paga qué? Propietarios e inquilinos muchas veces firman contratos sin tener del todo claro cómo se distribuyen los gastos, y eso genera conflictos que se podrían haber evitado desde el principio.
Acá lo explicamos todo de una vez.
La regla general: gastos corrientes vs. gastos estructurales
Antes de ir gasto por gasto, hay una regla que ordena casi todo:
- El inquilino paga los gastos vinculados al uso del inmueble — los que genera por vivir ahí.
- El propietario paga los gastos vinculados a la propiedad del inmueble — los que existirían aunque estuviera vacío.
Con esa lógica, la mayoría de los casos se resuelven. Veamos los más habituales.
Expensas: las ordinarias y las extraordinarias
Esta es la distinción más importante y la que más confusión genera.
Expensas ordinarias → las paga el inquilino. Son las expensas de funcionamiento habitual del edificio: sueldo del encargado, limpieza de espacios comunes, electricidad de las partes comunes, mantenimiento de ascensor, jardinería. Estas se generan por el uso del edificio y son responsabilidad del inquilino.
Expensas extraordinarias → las paga el propietario. Son las que corresponden a mejoras, reparaciones estructurales o inversiones que aumentan el valor del inmueble: cambio de ascensor, impermeabilización de terrazas, pintura de fachada, renovación de cañerías. Estas no son de uso sino de mantenimiento del bien.
¿Cómo saber cuáles son cuáles? En el recibo de expensas del edificio, cada rubro tiene una clasificación. Si hay dudas, el consorcio puede aclarar qué porción de la liquidación corresponde a gastos ordinarios y cuál a extraordinarios.
Una cláusula habitual en los contratos es que el inquilino paga “las expensas ordinarias” y el propietario “las extraordinarias y las destinadas a fondo de reserva”.
ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza)
El propietario es el titular del servicio y el responsable del pago del ABL, porque es un impuesto municipal que grava la propiedad del inmueble. Sin embargo, es muy habitual que en el contrato de alquiler se acuerde que el inquilino lo pague mientras dure la locación.
Si el contrato lo establece, el inquilino paga. Si no dice nada, lo paga el propietario.
En muchos contratos se incluye una cláusula explícita: “El locatario se hace cargo del ABL y demás impuestos y tasas que graven el uso del inmueble durante la vigencia del presente contrato.”
Impuesto inmobiliario
Lo paga el propietario. El impuesto inmobiliario (o inmobiliario rural) es un tributo provincial que grava la titularidad del bien. No puede trasladarse al inquilino salvo acuerdo expreso en el contrato, y esa cláusula es menos habitual que con el ABL.
Luz, gas y agua
Los paga el inquilino. Los servicios de electricidad, gas natural y agua corriente son de uso directo del inquilino. Lo habitual es que a la firma del contrato se cambien los titulares de las cuentas al nombre del inquilino, o al menos que se acuerde que el inquilino sea responsable del pago.
¿Es obligatorio cambiar la titularidad? No existe obligación legal expresa, pero es una buena práctica porque facilita el cobro, evita confusiones y protege al propietario de deudas de servicios que no generó.
Reparaciones: ¿quién paga qué?
Esta es la fuente de conflicto más habitual.
Reparaciones menores → el inquilino. Las que derivan del uso normal del inmueble y son de bajo costo: cambio de una canilla, arreglo de una cerradura, reposición de una llave de luz.
Reparaciones mayores → el propietario. Las que corresponden al mantenimiento estructural del inmueble: cambio de cañerías, arreglo de humedades o filtraciones, reparación del techo, problemas con la instalación eléctrica general.
La distinción práctica: si el arreglo es necesario porque algo se rompió por uso normal y el costo es menor, generalmente es del inquilino. Si es una falla preexistente o un problema estructural, es del propietario.
El contrato puede especificar un monto límite: por ejemplo, que las reparaciones de hasta $X son a cargo del inquilino y las que superen ese monto son del propietario.
| Gasto | ¿Quién paga? |
|---|---|
| Expensas ordinarias | Inquilino |
| Expensas extraordinarias | Propietario |
| Fondo de reserva | Propietario |
| ABL | Depende del contrato (habitualmente el inquilino) |
| Impuesto inmobiliario | Propietario |
| Luz | Inquilino |
| Gas | Inquilino |
| Agua | Inquilino |
| Reparaciones menores (uso normal) | Inquilino |
| Reparaciones mayores (estructurales) | Propietario |
Cómo evitar los conflictos desde el principio
La mayoría de los conflictos sobre gastos se evitan con dos cosas: un contrato claro que especifique quién paga qué, y un sistema de gestión que registre todos los pagos y comunicaciones.
En SimpleProp podés registrar los acuerdos específicos de cada contrato, cargar los comprobantes de pago de servicios y mantener un historial de todo lo pagado y lo acordado. Si hay una disputa, tenés la información disponible en segundos.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino puede retener el alquiler si el propietario no hace una reparación mayor?
No es el camino legal correcto. El inquilino puede intimar al propietario a que realice la reparación y, si no lo hace, puede hacer la reparación él mismo y descontarla del alquiler con asesoramiento legal. Retener el alquiler directamente genera mora.
¿Qué pasa si el contrato no aclara quién paga el ABL?
La obligación legal recae en el propietario como titular del bien. Sin cláusula expresa que lo transfiera al inquilino, el propietario es el responsable.
¿Puedo pactar que el inquilino pague el impuesto inmobiliario?
Sí, es posible hacerlo mediante cláusula contractual, aunque no es habitual. En ese caso debe quedar explícito en el contrato.
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