Se estima que entre el 30% y el 50% de los contratos de alquiler en Argentina no están declarados ante el fisco. Contratos sin registrar, alquileres que figuran por menos del monto real, cobros en efectivo que no dejan rastro. La informalidad en el mercado locativo es estructural.
Las consecuencias son reales y crecientes. En esta nota explicamos cómo regularizar y qué riesgos tiene seguir en la informalidad.
Por qué los alquileres quedan en negro
Las razones más frecuentes son no querer pagar impuestos, acuerdos informales que nunca se formalizaron, contratos entre particulares sin inmobiliaria, o desconocer las obligaciones impositivas como locador.
Los riesgos de no declarar
Para el propietario: multas por evasión si ARCA detecta el alquiler (por cruce de datos bancarios o denuncia del inquilino), posición debilitada para reclamar judicialmente ante impagos, y riesgo de rechazo de siniestro por parte de la aseguradora.
Para el inquilino: sin contrato declarado no puede demostrar gastos de vivienda para créditos o trámites, no puede reclamar el depósito formalmente, y queda desprotegido ante cambios de actitud del propietario.
Cómo regularizar paso a paso
Paso 1: determinar el encuadre impositivo. Hay que saber si el propietario tributa como monotributista, responsable inscripto o persona física sin actividad registrada. El monto anual de alquiler define la categoría.
Paso 2: registrar el contrato ante ARCA. A través del servicio “Registro de contratos de locación” en el portal de ARCA con CUIT y Clave Fiscal. Se informa CUIT de ambas partes, datos del inmueble, monto, fecha de inicio y duración.
Paso 3: regularizar los períodos pasados. Si el alquiler lleva tiempo sin declarar, hay deuda acumulada. La presentación espontánea puede reducir penalidades. Los planes de pago de ARCA permiten cancelar en cuotas.
Paso 4: emitir comprobantes desde ahora. Una vez regularizado, el propietario debe emitir recibo por cada cobro. En SimpleProp podés registrar cada cobro y generar el comprobante de forma automática.
Qué impuestos corresponden
Ganancias: los alquileres son renta de cuarta categoría. Se tributa sobre la ganancia neta (alquiler cobrado menos gastos deducibles). IVA: los alquileres habitacionales están exentos; los comerciales pueden estar gravados. Ingresos Brutos: varía por provincia, consultá la normativa local.
Para todo esto, el contador sigue siendo indispensable. SimpleProp se ocupa de la gestión operativa — los contratos, cobros, liquidaciones y vencimientos — no del tratamiento impositivo.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino puede denunciar un alquiler en negro?
Sí, ante ARCA. Puede generar inspección y consecuencias para el propietario.
¿Registrar en ARCA hace el contrato legalmente válido?
El registro en ARCA es una obligación impositiva. El contrato es válido entre las partes aunque no esté registrado, pero sin registro el propietario está en infracción fiscal.
¿Puedo regularizar un contrato que ya venció?
Sí, pero implica declarar los períodos pasados con recargos. Consultá con tu contador.
¿Qué pasa si el contrato figura por menos del monto real?
Es subfacturación, también una infracción. La regularización requiere rectificar los montos ante ARCA.
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