Cuando un propietario tiene uno o más inmuebles en alquiler, en algún momento se pregunta si conviene administrarlos solo o contratarle la gestión a una inmobiliaria. Y la primera pregunta que viene después es siempre la misma: ¿cuánto cobra?
En esta nota explicamos los rangos habituales, qué incluye ese honorario y cuándo tiene sentido tercerizar la gestión.
¿Cómo se cobra la administración de alquileres?
El modelo de honorarios más habitual en Argentina es un porcentaje mensual sobre el alquiler cobrado. Ese porcentaje se descuenta de lo que el propietario recibe cada mes, antes de que se le transfiera el dinero.
El rango más común en el mercado argentino en 2026 es:
Entre el 5% y el 10% del alquiler mensual cobrado, dependiendo de:
- El nivel de servicio que incluye la administración
- La provincia y la ciudad
- Si la inmobiliaria también intervino en la búsqueda del inquilino
- El volumen de propiedades que el propietario tiene con la misma administradora
Algunas inmobiliarias cobran un porcentaje fijo y otras cobran un monto mínimo más el porcentaje. Es importante aclarar esto antes de firmar cualquier acuerdo de administración.
| Tipo de administración | Honorario habitual |
|---|---|
| Administración básica (cobro y liquidación) | 5–7% del alquiler mensual |
| Administración completa (gestión, cobro, incidencias) | 7–10% del alquiler mensual |
| Administración con garantía de cobro (riesgo incluido) | 10–15% del alquiler mensual |
¿Qué incluye el honorario de administración?
El alcance varía según la inmobiliaria y el contrato. En general, la administración estándar incluye:
- Cobro del alquiler al inquilino y transferencia al propietario
- Liquidación mensual con detalle de lo cobrado, descuentos y saldo neto
- Actualización del alquiler según el índice pactado (ICL, IPC u otro)
- Control de vencimientos del contrato y avisos al propietario
- Gestión de reclamos básicos del inquilino
Lo que generalmente no incluye en el honorario básico y puede tener costo adicional:
- Gestión de reparaciones y coordinación de proveedores
- Búsqueda de nuevo inquilino al vencimiento del contrato (suele tener comisión aparte)
- Asesoramiento legal ante conflictos o morosidad
- Garantía de cobro en caso de impago del inquilino
¿Qué es el honorario de búsqueda o colocación?
Además del honorario mensual de administración, la inmobiliaria suele cobrar un honorario de búsqueda o colocación cuando encuentra un nuevo inquilino. Este honorario es un pago único y generalmente equivale a entre el 50% y el 100% de un mes de alquiler.
En CABA, la ley establece que la comisión inmobiliaria por la intermediación en la locación habitacional la paga el propietario, no el inquilino. Antes de la Ley 27.551, esta comisión se repartía o la pagaba el inquilino; desde 2020, es exclusivamente a cargo del locador.
¿Cuándo conviene tercerizar la gestión?
La respuesta depende del perfil del propietario y de cuántas propiedades tiene.
Conviene tercerizar cuando:
- Tenés más de 2 o 3 propiedades y el tiempo de gestión empieza a ser significativo
- No querés lidiar directamente con los inquilinos, sus consultas y sus reclamos
- No tenés experiencia en actualización de índices, liquidaciones y documentación
- Las propiedades están en otra ciudad o a mucha distancia de donde vivís
No conviene (o no es necesario) cuando:
- Tenés 1 o 2 propiedades y podés gestionar vos mismo con las herramientas correctas
- Querés tener control directo sobre cada decisión que afecta tu propiedad
- El costo del honorario representa una proporción importante del alquiler
Para propietarios que quieren gestionar sus propios alquileres sin pagar honorarios de administración, SimpleProp ofrece las mismas herramientas que usa una inmobiliaria: actualización automática de índices, liquidaciones, control de vencimientos, portal del inquilino y recordatorios automáticos. El plan gratuito cubre hasta 5 contratos con todas las funciones.
Lo que el propietario pierde si no tiene buen sistema
Ya sea que gestiones vos mismo o que lo haga una inmobiliaria, lo que determina la calidad de la gestión es el sistema que se usa. Una inmobiliaria que usa Excel tiene los mismos riesgos de error que un propietario que usa Excel. Un propietario que usa SimpleProp tiene las mismas herramientas que una inmobiliaria profesionalizada.
La diferencia en los honorarios entre una gestión propia con buen sistema y una gestión tercerizada puede ser de $15.000 a $50.000 por mes, por propiedad. Para un propietario con 3 inmuebles, eso es entre $45.000 y $150.000 mensuales que se queda en el bolsillo si tiene las herramientas para gestionar solo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negociar el porcentaje de honorarios con la inmobiliaria?
Sí. Los honorarios de administración no están regulados legalmente (salvo en jurisdicciones específicas) y son negociables. Si tenés varias propiedades con la misma administradora, es habitual conseguir una tasa mejor.
¿La inmobiliaria me tiene que dar una liquidación detallada cada mes?
Sí. Es una obligación de transparencia que el administrador debe presentar el detalle de lo cobrado, los gastos y el neto transferido. Si no lo hacen, podés solicitarlo formalmente.
¿Puedo cambiar de administradora a mitad del contrato?
Depende del contrato de administración que firmaste. Algunos tienen cláusulas de permanencia mínima. Si no hay restricciones, podés cambiar notificando con la anticipación que establezca el acuerdo.
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